物業(yè)服務報告

物業(yè)服務報告。

我們已經(jīng)為您準備好了所需的“物業(yè)服務報告”，我們會不斷地發(fā)布這方面的資訊以滿足您的需求。古人曾說，力行而后知之真，為了將某個階段的工作內容表現(xiàn)出來。都會使用到報告，報告是下級機關必須履行的一項工作制度。

物業(yè)服務報告(篇1)

近年來，隨著房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)數(shù)量急劇增加，由此引發(fā)的物業(yè)糾紛、業(yè)主委員會選舉換屆難等問題十分突出。如何管好物業(yè)公司，加強業(yè)委會的指導和監(jiān)督，成為我們必須共同面對并加以解決的一個重要課題。三個月在深圳的掛職學習期間，比較了兩地物業(yè)小區(qū)管理中存在的突出問題，從實際出發(fā)，分析原因，尋找對策，借鑒南山街道的管理模式，力爭更好的為小區(qū)居民服務，維護轄區(qū)和諧穩(wěn)定。

一、xx街道和xx街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)基本情況及主要特點

截至XX年6月底，xx街道轄區(qū)共有物業(yè)小區(qū)xx個，總建筑面積約xx萬平方米，物業(yè)管理服務企業(yè)xx家。小區(qū)成立業(yè)主委員會的有xx個，占總數(shù)的45.7%;正在進行換屆選舉中的有x個，其中，由于各種原因長期成立不了的有x個;因物管問題和業(yè)委會組建換屆問題發(fā)生糾紛的有x個。xx街道轄區(qū)共有住宅小區(qū)xx個，總建筑面積約xx萬平方米，物業(yè)管理服務企業(yè)xx家。單位自管xx家，社區(qū)代管小區(qū)xx家，三無小區(qū)x家，小區(qū)成立業(yè)主委員會的有xx個，正在進行選舉中的有x個.

總體看，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)主要有以下三個共同特點：

1、新建物業(yè)小區(qū)數(shù)量劇增，迎來小區(qū)業(yè)委會組建高峰期。轄區(qū)三年內新建物業(yè)小區(qū)和交付使用的小區(qū)不斷增加，先后有幾十個小區(qū)進行業(yè)委會籌備和組建工作。

2、因物業(yè)建筑質量、建設遺留問題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務質量等問題引發(fā)的物業(yè)糾紛時有發(fā)生。

3、業(yè)主委員會組建難、運作難、監(jiān)管難，引發(fā)問題糾紛多的現(xiàn)象較為突出。

二、物業(yè)小區(qū)存在的主要問題及原因

(一)物業(yè)建設開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)遺留問題多種多樣，成為引發(fā)其他問題的根源

現(xiàn)象一、新樓盤工程質量出現(xiàn)問題。主要表現(xiàn)有：①一些小區(qū)物業(yè)在開發(fā)商向業(yè)主交付使用后，發(fā)現(xiàn)存在房屋外墻滲漏等質量問題。②開發(fā)商向業(yè)主交房時仍存在管理區(qū)域內的環(huán)境、道路、景點等設施未完工、不完備的情況，影響業(yè)主居住。

現(xiàn)象二、物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要表現(xiàn)有：①銷售廣告承諾內容與實際交房時不符。②擅自將小區(qū)公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數(shù)業(yè)主使用。③擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

現(xiàn)象三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。開發(fā)商挪用或不及時向有關部門繳交房屋公共維修基金，給后期物業(yè)管理帶來困難。

例如南山轄區(qū)鼎太風華、繽紛假日和諾德花園小區(qū)都是在物業(yè)設計開發(fā)、公共面積使用、物業(yè)產權劃分等方面的承諾內容與實際交房或后期建設時不符，引發(fā)開發(fā)商或物業(yè)公司與業(yè)主間產生矛盾，并逐步升級發(fā)酵，導致業(yè)委會選舉難、物業(yè)管理難等系列問題，甚至發(fā)生小區(qū)懸掛標語橫幅，業(yè)主聚集上訪堵路，打砸、傷人等暴力沖突事件。五里墩轄區(qū)的五里商城小區(qū)的公共維修基金補交，開發(fā)商不知去向等。

主要原因：

①很多問題要到物業(yè)使用階段才能發(fā)現(xiàn)，造成矛盾發(fā)酵或向物業(yè)公司轉嫁。

②工程質量驗收標準不夠細致、規(guī)范，相關部門審驗、監(jiān)管不到位。

(二)物業(yè)公司管理服務不規(guī)范、不到位，常常引發(fā)物業(yè)糾紛

現(xiàn)象一、物業(yè)公司資質、水平良莠不齊，服務質量總體偏低。雖然經(jīng)過審核評級，但員工素質、公司規(guī)模、綜合實力和專業(yè)化管理水平等各項指標表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)公司較少，很多物業(yè)公司服務意識不強，物業(yè)員工主動上門服務少，業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿意度低，有的物業(yè)公司在管理中問題百出，口碑極差。

現(xiàn)象二、物業(yè)公司的經(jīng)營管理不規(guī)范。由于產權不清，有的物業(yè)公司擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有;有的物業(yè)公司資金使用、財務審計缺乏公開透明度，存在挪用物業(yè)管理費、違規(guī)使用維修基金等現(xiàn)象。

主要原因：

①物業(yè)服務收費標準低、收費難、成本高，物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低等原因導致物業(yè)公司招工難，難以保證員工高素質和服務高質量，在合同中、后期物業(yè)公司“自炒魷魚”現(xiàn)象不斷增多。

②相關政策、法律法規(guī)不夠完善，行業(yè)標準不夠統(tǒng)一規(guī)范，物管行業(yè)缺乏政策扶持力度和良性競爭機制，行業(yè)協(xié)會監(jiān)管自律、獎懲制度形同虛設，政府有關部門的管理監(jiān)督?jīng)]有真正落實到位。

例如南山街道轄區(qū)月亮灣山莊物業(yè)糾紛中，南油物業(yè)在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清為由一直拒絕退出，街道、社區(qū)和職能部門多次采取口頭、書面形式要求其執(zhí)行法院判決退出管理，但該物業(yè)公司仍然不理不睬，導致后期發(fā)生較為嚴重物業(yè)糾紛事件。

業(yè)主參與度不高，并處于相對弱勢，業(yè)主、業(yè)委會很難與開發(fā)商、物業(yè)公司形成制衡機制，有效監(jiān)督不夠。

(三)業(yè)委會存在“三難”問題，成為引發(fā)問題糾紛的焦點

現(xiàn)象一、成立難

在業(yè)委會的組建上，兩街道轄區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主委員會的物業(yè)成立率都不到50%。有些小區(qū)從部分業(yè)主提出成立業(yè)委會申請后，籌備和組建工作持續(xù)1、2年時間，最終沒有結果，過程中還出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主分派、對立，甚至引發(fā)糾紛、上訪等情況。

主要原因：

①業(yè)委會缺乏群眾基礎，業(yè)主參與意識薄弱。一些業(yè)主認為小區(qū)硬件和物業(yè)管理過得去，有無業(yè)委會沒有關系，有的業(yè)主甚至不知道小區(qū)哪家物業(yè)公司在管理，不知道小區(qū)有沒有業(yè)委會。所以，很多小區(qū)在業(yè)委會組建過程中，由于報名人數(shù)不夠，選舉在籌備階段就流產了。

②一些開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)對組建業(yè)委會不積極，擔心業(yè)委會成立后業(yè)主的勢力大了，物業(yè)不好管理，甚至有可能炒掉物業(yè)，所以采取不提供業(yè)主資料、拖延時間等各種手段致使籌建、組建業(yè)委會工作就難以進行。例如轄區(qū)現(xiàn)代城華庭、美麗灣公寓等小區(qū)都發(fā)生以上情況。

現(xiàn)象二、運作難

一些小區(qū)雖然成立了業(yè)委會，但在日常管理方面，存在委員到會率低、參與度差等情況，致使工作無法正常開展，業(yè)委會形同虛設;在履職方面，業(yè)委會成員缺乏與業(yè)主、物業(yè)之間的有效溝通，業(yè)委會不作為、業(yè)主大會長期“冬眠”等現(xiàn)象普遍存在，未能充分發(fā)揮橋梁和監(jiān)督作用。

主要原因：

①業(yè)委會成員的服務意識、工作積極性不高。業(yè)委會組織較松散，且服務工作一般都要占用業(yè)余時間開展，大部分業(yè)委會成員難以真正做到在其位謀其政。

②業(yè)委會成員素質和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒有時間參與業(yè)委會工作，所以入選的業(yè)委會成員往往是年齡較大的退休人員，有的小區(qū)個別業(yè)委會成員年齡達到70多歲，在個人精力和活動能力方面都不夠理想，且小區(qū)事務常涉及工程整修、財務審計、設備養(yǎng)護、維修資金使用等專業(yè)和法律方面的問題，對業(yè)委會成員的知識面、綜合能力和相關經(jīng)驗等要求較高，很多業(yè)委會成員難以勝任。

現(xiàn)象三、監(jiān)管難

實踐證明，業(yè)委會是把雙刃劍，用得好可以發(fā)揮很大的積極作用，如果業(yè)委會出現(xiàn)問題，往往導致小區(qū)出現(xiàn)矛盾和糾紛，影響和諧穩(wěn)定。業(yè)委會常存在以下典型問題：

①個別業(yè)委會成員動機不良，具有很強的私利性。在行使職權時為謀取個人利益，違規(guī)使用小區(qū)通過出租經(jīng)營用房或利用公共部位出租產生的收入擅自增加業(yè)委會成員工作補貼，甚至收取其他物業(yè)公司好處，積極主張和操作更換物業(yè)公司事項等。

②部分業(yè)委會亂作為，運作不規(guī)范。因缺乏內部管理和約束的機制，少數(shù)業(yè)委會工作比較隨意，超越權限行使權利，小區(qū)維修基金使用、設施改造、業(yè)委會成員任免、開展訴訟等重大事項不按規(guī)定進行公示或召開業(yè)主大會通過，暗箱操作、違規(guī)操作現(xiàn)象時有發(fā)生;個別業(yè)委會成員與物業(yè)公司相互勾結，形成利益團體，犧牲業(yè)主利益，侵犯業(yè)主權益，甚至出現(xiàn)個別業(yè)委會完全被業(yè)委會主任控制，業(yè)委會主任以權謀私，從中獲利的情況。很多情況下，業(yè)主是在不知情的情況下“被代表”，合法利益“被犧牲”，而業(yè)主往往因為處于弱勢，對此類行為難以制止。

個別業(yè)委會維權手段不合法，造成社會不穩(wěn)定因素。一些業(yè)委會成員為達到發(fā)泄私憤、謀取私利等目的，假借為業(yè)主維權名義故意制造事端，挑起業(yè)主與物業(yè)公司、政府部門之間的意見和矛盾，帶頭或煽動業(yè)主采取非正常上訪、主要原因：

①利益驅使，權力誘惑。這與當前物業(yè)小區(qū)管理中對業(yè)委會存在的錯誤理解和導向有關。大部分業(yè)主不關心業(yè)委會選舉，而個別業(yè)主則表現(xiàn)為過度關心，究其原因，“無利不起早”!錯誤的將加入業(yè)委會作為一個謀生手段，一些業(yè)主在報名參選時就問社區(qū)工作站的工作人員：“我們一個月能有多少補助啊?”、“聽說某某小區(qū)業(yè)委會每個人每月發(fā)一兩千塊錢呢!”;一些業(yè)主認為業(yè)委會是個權力機構，無所不能，進了業(yè)委會就有了權力，有了地位，可以領導自居，業(yè)主、物業(yè)、政府都得“聽我的!”。

②法律法規(guī)和相關政策不夠完善，規(guī)范性、指導性有待加強。很多文件，無論在時效性、操作性上，都不能適應當前的實際工作需要，基層工作人員在具體實踐中遇到很多存在爭議的問題時無可遵循。

例如：上級業(yè)務主管部門，一般情況下也只能在業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律、法規(guī)的決定時，責令其限期改正或者撤銷其決定，而達到解散業(yè)委會的條件比較寬泛，實踐中很難落實，也極少實施。

機制不夠健全，指導監(jiān)管缺位。在人員機構方面，基層專項工作力量薄弱，人手不足問題普遍存在，工作人員業(yè)務水平、相關法律知識掌握等不能適應形勢需要和工作實際，工作能力不足、方法欠缺、疲于應付，對業(yè)委會很難真正做到指導準確和監(jiān)管到位。在工作機制方面，政府相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的現(xiàn)象，各部門之間職責不清、協(xié)調不暢，行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，缺乏相關的應急處置、協(xié)調聯(lián)動機制和有效的監(jiān)管措施，在實際的工作中有時出現(xiàn)“誰都能管、誰都不管”，相互推諉的情況，致使很多矛盾越積越深，工作陷入被動局面。例如月亮灣山莊糾紛問題久拖不絕，一定程度上是因為政府相關單位和部門指導不夠準確，監(jiān)督不夠到位，措施不夠得力，工作中沒有形成有效合力等原因造成的。

三、相關對策及工作建議

如上所述，因物業(yè)小區(qū)管理引發(fā)的一些問題在一定程度上已經(jīng)成為影響社會穩(wěn)定，阻礙社會發(fā)展的絆腳石。問題的解決不會立竿見影，制度的完善不在一朝一夕。我們認為，政府部門、物業(yè)公司、業(yè)委會、業(yè)主四方面都有導致問題的因素，都負有責任，協(xié)調和理順諸多主體之間的法律關系，打破阻礙物業(yè)小區(qū)規(guī)范化運行管理的瓶頸，形成各司其職、各負其責、相互配合、相互制約、共創(chuàng)和諧的物業(yè)管理局面成為解決問題的關鍵。根據(jù)工作實際，謹提出以下相關思考及工作建議：

(一)高度重視，調整思路，樹立新型管理和服務理念

高度重視不是口號，是迫切希望!呼吁社會各方對這一問題真正引起關注，合力解決問題。小區(qū)物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，是社會建設和管理的重要組成部分，關系到千家萬戶的切身利益。深圳的社會建設、管理和服務都走在全國前列，出租屋、外來人口等基礎性管理模式成熟有效。作為街道一級的基層政府部門一定要認清形勢、有所作為、敢于擔當，我們更加不能回避、不能畏難、不能敷衍，必須克服難處、想到細處、落到實處。

在認識和理念上，要處理好服務與管理的辯證關系，在加強管理的同時注重服務，使其相輔相成。把以人為本，業(yè)主自治，支持和維護大多數(shù)業(yè)主合法權益作為工作的出發(fā)點，根據(jù)小區(qū)居民群眾的合理需求開展工作。要抓住物業(yè)公司和業(yè)委會這兩個核心，引導他們在依法實施民主自治管理，服務居民群眾上發(fā)揮應有作用，實現(xiàn)建立“管理有序、服務完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、關系和諧的物業(yè)小區(qū)”的總體目標。

在實際工作中，要在“人、財、物”上給予充分保障。進一步增加人員編制，充實工作力量，改變基層工作人員疲于應付的工作局面;業(yè)務主管部門要進一步強化履行專業(yè)管理的職能和責任，重心下移，切實加強對基層的指導幫助，做到準確、細致、到位，并具有明確性和可操作性，要加強法律知識和相關業(yè)務培訓，提高專項工作人員的工作能力和水平。

(二)完善法規(guī)，細化政策，建立健全規(guī)范化物業(yè)小區(qū)管理工作機制

物業(yè)建設開發(fā)遺留問題，物業(yè)公司管理服務不規(guī)范、不到位以及業(yè)委會“三難”現(xiàn)象，對小區(qū)業(yè)主的正當權益造成侵害，誰來監(jiān)督?怎樣監(jiān)督?如何打破物業(yè)小區(qū)管理運行瓶頸?成為政府面臨的工作難題。加強政府的指導和監(jiān)督力度，建立完善依法行政、規(guī)范管理的制約機制是解決問題的關鍵。

在法律層面，有關部門盡快出臺操作性強的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，填補法律漏洞和監(jiān)管空白。重點對一些在日常管理中較為多發(fā)，容易產生爭議的典型問題加以明確和解決。對物業(yè)公司服務質量等問題，要按照“按質論價”的原則合理界定和明確制定物業(yè)小區(qū)管理服務內容、收費標準和小區(qū)維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實施細則;建立物業(yè)服務誠信考核制度，考核結果與物業(yè)服務企業(yè)等級評定、資質升級和政府獎勵補貼政策相掛鉤;在日常監(jiān)管、考核和獎懲程序上要權力下放，充分聽取街道、居委會、業(yè)委會、業(yè)主等方面的意見，對行業(yè)協(xié)會和主管部門的行政處罰權給予法律上的保障。對業(yè)委會給予清晰、準確、合理、科學的定位，明確權利義務和法律責任，建立規(guī)范、有效、透明的考核和監(jiān)督制度;完善業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建和運作程序;推行業(yè)主委員會有償服務制度，統(tǒng)一薪酬標準;明確業(yè)委會不作為、亂作為的處罰規(guī)定;建議明確業(yè)委會備案為必經(jīng)的審批程序，屬實質性備案;對由街道辦事處組織聯(lián)席會議的程序、效力、責任等問題加以明確。

在行政層面，主要解決政府各有關部門職責不明確，管理與服務脫節(jié)的問題。建議改變市、區(qū)主管部門單一管理的模式，在街道辦事處成立專職機構，專門負責物業(yè)管理工作，建立市、區(qū)、街道三級物業(yè)管理行政職責;建立物業(yè)小區(qū)管理服務綜合信息系統(tǒng)，對物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員以及物業(yè)專項維修資金等方面實現(xiàn)科學化和信息化管理;建立物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛調處聯(lián)動機制，對涉及小區(qū)公共安全的設施設備應急維修、物業(yè)公司撤盤、物管糾紛等重大、疑難、復雜問題的個案，立即啟動專項工作組模式，各部門形成合力，對存在的突出問題及時制定工作方案及解決措施。

(三)開拓思路，創(chuàng)新方法，探索行之有效的物業(yè)小區(qū)管理模式

在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基礎上，日常工作中，必須要在方式方法和管理模式有所創(chuàng)新和突破。結合南山街道實際，我們擬逐步推行“一三五一”物業(yè)小區(qū)管理服務工作模式，以“促溝通、解矛盾、創(chuàng)和諧”為目標，以強化物業(yè)公司、業(yè)委會指導監(jiān)管為重點，積極搭建多元互動平臺，有效實現(xiàn)多方聯(lián)動管理，及時化解各類矛盾糾紛，有力維護小區(qū)穩(wěn)定和諧。

1、“一網(wǎng)”，即建設“社區(qū)家園網(wǎng)”，搭建小區(qū)業(yè)主網(wǎng)絡議事平臺。

占領網(wǎng)絡陣地，在有條件的社區(qū)借助社區(qū)服務中心成了“家園網(wǎng)”平臺，開設物業(yè)小區(qū)“網(wǎng)絡議事會”欄目，主動為業(yè)主提供交流平臺,公布相關會議決策，公開事件處理、事務推進落實，通報相關工作人員的工作情況等。通過信息互動正確引導輿論導向，積極倡導文明風尚，及時了解小區(qū)輿情，疏導鄰里糾紛，消除怨氣隔閡，暢通維權渠道，拓寬議事空間。

2、“三會”，即制定落實物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議、小區(qū)業(yè)主民意懇談會(現(xiàn)場)會和物業(yè)管理工作培訓會。

由街道組織定期或不定期召開物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議，由城管執(zhí)法、安監(jiān)、消防、文化衛(wèi)生、司法信訪和物業(yè)主管部門參加，對物業(yè)小區(qū)管理中存在的違法搭建、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)糾紛、業(yè)委會運作等突出問題采取集中會診的方式進行排查，逐項落實責任主體、整改措施和督辦期限，做到事事有落實，件件有反饋。

由社區(qū)工作站組織定期或不定期召開物業(yè)小區(qū)業(yè)主民意懇談(現(xiàn)場)會，由業(yè)委會、物業(yè)公司、業(yè)主代表和小區(qū)“五員”隊伍等參加，聽民意、化民怨、解矛盾、除隔閡，形成小區(qū)事務公平公正、公開透明，各方力量共同參與、良性互動的和諧氛圍，真正體現(xiàn)“小區(qū)是我家，管好靠大家”。由街道或社區(qū)組織每年一度的物業(yè)管理工作培訓會。采取年終總結聯(lián)誼的形式，安排各物業(yè)公司負責人、業(yè)委會成員和其他業(yè)主代表等人員進行經(jīng)驗交流，開展相關專業(yè)知識的集中培訓，提高其規(guī)范化運作水平和履職能力。

3、“五員”，即“網(wǎng)管員”、“聯(lián)絡員”、“觀察員”、“輔導員”和“督導員”，群策群力，分工合作，共同參與小區(qū)事務。

網(wǎng)管員主要由社區(qū)工作站工作人員和社區(qū)服務中心社工擔任。負責社區(qū)家園網(wǎng)“網(wǎng)絡議事會”欄目的維護、信息相關更新和其他日常管理工作。

聯(lián)絡員主要在小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)委會、義工隊、老年協(xié)會和部分業(yè)主代表中產生，主要負責收集和提供相關信息、通報有關情況、開展業(yè)主宣傳動員等工作。同時，結合街道網(wǎng)格化管理制度，本片區(qū)的網(wǎng)格員要負責協(xié)調聯(lián)絡有關部門、根據(jù)落實具體事項等工作。

觀察員主要由業(yè)主中富有熱心、公益心并具有一定組織能力和法律、財務等相關專業(yè)知識的業(yè)主代表組成。負責對物業(yè)公司、業(yè)委會和相關政府相關部門的工作進行監(jiān)督，并可向督導員提出工作建議網(wǎng)絡管理員和輔導員主要由專業(yè)律師、司法調解員、警員、心理學專業(yè)社工和業(yè)務主管部門工作人員組成，也可吸收業(yè)主中的文化、衛(wèi)生、環(huán)保、法律等專業(yè)人才。通過召開座談會，開辦輔導班、心理資訊室、小區(qū)事務調解工作室等形式開展各類公益服務性活動。

督導員主要由業(yè)主中的人大代表、政協(xié)委員、黨代表等較有影響力的業(yè)主代表和街道業(yè)務、紀檢等部門領導組成督導組，對小區(qū)相關管理事務、事件和案件的處理等相關事項進行監(jiān)督指導、推進落實。

4、“一創(chuàng)建”，即開展宜居物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建系列活動。

通過居民滿意度調查、業(yè)主投票等方式和程序，制定評定標準、細則及相關獎懲規(guī)定，試行物業(yè)公司“紅黃牌”掛牌或星級評定制度，開展三好物業(yè)(小區(qū))評比、最有為(具活力)業(yè)委會表彰等系列活動，積極創(chuàng)建“綠色、人文、平安、和諧”現(xiàn)代化宜居物業(yè)小區(qū)。

物業(yè)服務報告(篇2)

杭州市物業(yè)管理服務收費管理辦法

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理服務收費行為，維護物業(yè)管理單位(以下簡稱物業(yè)公司)和物業(yè)產權人、使用人(以下簡稱業(yè)主)的合法權益，維護正常的收費秩序，促進物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》、《浙江省物業(yè)管理服務收費暫行辦法》和《杭州市物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于物業(yè)公司在杭州市區(qū)進行物業(yè)管理服務并收取費用及各區(qū)價格主管部門對物業(yè)管理服務收費進行管理的行為。

第三條 本辦法所稱的物業(yè)管理服務收費，是指物業(yè)公司接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務合同，對房屋建筑及相，配套的共用部位、共用設施設備、綠化衛(wèi)生、交通秩序、安全防范和環(huán)境容貌等項目提供日常維護、修繕及物業(yè)公司為業(yè)主提供代辦性、特約性服務所收取的費用。

第四條 杭州市物價局是本市物業(yè)管理服務收費的主管機關，依法對全市物業(yè)管理服務收費進行管理、協(xié)調、監(jiān)督和指導。

第五條 物業(yè)管理服務收費實行統(tǒng)一領導、分級管理的原則。市物價局負責貫．徹執(zhí)行國家和省物業(yè)管理服務收費有關政策、規(guī)定，制定本市物業(yè)管理服務收費辦法。各區(qū)價格主管部門(包括各開發(fā)區(qū)，下同)根據(jù)本辦法的規(guī)定，組織實施對本區(qū)范圍的物業(yè)服務收費管理。

第六條 物業(yè)管理服務收費標準的制定，應當遵循公開合理，并與物業(yè)管理服務內容、管理質量及業(yè)主承受能力相適應的原則。

第七條 物業(yè)管理服務收費貫徹優(yōu)質優(yōu)價、按質收費的原則。普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務收費實行收費等級制度。收費等級根據(jù)物業(yè)公司的經(jīng)營資質和為業(yè)主提供的服務項目、服務質量、服務深度等因素確定。

第八條 物業(yè)管理服務收費按提供服務的性質二特點等不同情況，分別實行市場調節(jié)價和政府指導價。別墅等高檔住宅、非住宅的物業(yè)管理服務收費實行市場調節(jié)價。為業(yè)主提供代辦性、特約性服務的收費除政府價格主管部門另有規(guī)定外，實行市場節(jié)價。普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務收費實行政府指導價。

第九條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)管理服務收費，由物業(yè)公司自行制定或與業(yè)主(業(yè)主委員會)協(xié)商確定，報所在區(qū)的價格主管部門備案。為正確引導市場，合理制定收費標準，市物價局適時公布參考性收費標準。

第十條 實行政府指導價的物業(yè)管理服務收費，由市物價局根據(jù)物業(yè)管理市場的發(fā)展和服務質量、服務項目等情況，制定收費等級評定標準、基準收費標準和浮動幅度，定期向社會公布。各小區(qū)的收費標準，由物業(yè)公司同業(yè)主委員會按市物價局公布的等級評定標準、基準收費標準和浮動幅度，商定具體收費等級和收費標準。

第十一條 收費等級和收費標準報所在區(qū)的價格主管部門確認。收費等級一般每兩年考評一次，經(jīng)考評同原評定收費等級有變化的（超過或達不到），收費標準應按考評后的等級重新確定。

第十二條 對已交付使用，尚不具備成立業(yè)主委員會的普通住宅小區(qū)，由各區(qū)價格主管部門根據(jù)物業(yè)管理的實際情況，暫定物業(yè)管理服務收費試行標準。前期物業(yè)管理實行招投標的收費標準，由市物價局制定。

第十三條 普通住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務項目主要包括：

(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護：具體是指負責管理范圍內供配電、給排水、電梯、公共防盜、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、中央空調、公共照明設施設備等日常運行、維修和保養(yǎng)；

(二)住宅小區(qū)的清潔服務：包括小區(qū)內公共道路、公共場地及樓內公共樓梯、走道、電梯間等共用部位的清掃保潔，生活垃圾、糞便的清運處理等；

(三)公共綠地花草樹木的養(yǎng)護管理:負責管理范圍內綠化物的定期修剪、施肥、澆水、治蟲、適時補種等，保持環(huán)境優(yōu)美；

(四)公共秩序維護和安全防范：實施24小時安全值班巡視制，負責管理小區(qū)內公共安全秩序的維護；

(五)車輛停放的秩序及公共場地秩序管理：做到車輛停放有序，有明顯的車輛行走、停放標志，機動車、非機動車分別場地停放，無亂停放現(xiàn)象；

(六)住宅小區(qū)的檔案資料管理和裝修管理：包括物業(yè)檔案、產權產籍、物業(yè)公司內部制度的建立健全，對違章、違法裝修行為進行制止并及時報告，協(xié)助有關部門處理。

第十四條 別墅等等高檔住宅、非住宅的服務項目，由業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商確定。

第十五條 物業(yè)管理服務收費主要由下列項目組成：

(一)管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、福利費等費用；

(二)公共部位、共用設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

(三)綠化管理養(yǎng)護費；

(四)清潔衛(wèi)生服務費；

(五)安全防范服務費；

(六)物業(yè)公司辦公和社區(qū)活動等費用；

(七)物業(yè)公司固定資產折舊費；

(八)利潤；

(九)稅費。

第十六條 實行物業(yè)管理的小區(qū)，末交行前的前期物業(yè)管理服務的費用，由建設單位承擔；已交付使用但尚未銷售的房屋及業(yè)主因故末居住的房屋，物業(yè)管理服務費按70％繳納，由開發(fā)建設單位或業(yè)主承擔。業(yè)主因故未居住超過一年(不含一年)以上的，物業(yè)管理服務費按全額繳納。

第十七條 有電梯、高壓水泵等高耗費設施、設備的高層、小高層、多層住宅的共用設施、設備的消耗按實分攤，物業(yè)公司應按實際消耗，向業(yè)主收取。具體的分攤辦法由業(yè)主委員會與物業(yè)公司商定，可按面積分攤，也可按戶分攤。無電梯和高壓水泵等高耗費設施、設備的多層住宅的業(yè)主除向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理服務費外，不再分攤其他費用。物業(yè)公司自用辦公及生活用水、用電、用氣等費用，由物業(yè)公司承擔，不得向業(yè)主分攤。物業(yè)管理人員不得無償入住、占用管理區(qū)內除物業(yè)管理用房以外的公共房屋。

第十八條 實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)自行車停放需收費的，必須要有封閉式停放場地，具備防盜防雨等基本條件，實行定點(位)停放，并有專人管理，收費標準按各區(qū)價格主管部門規(guī)定的標準減半收取。其他車輛的停放收費按有關規(guī)定執(zhí)行。

第十九條 物業(yè)公司在接受物業(yè)管理服務活動中，應和業(yè)主委員會(業(yè)主)簽訂服務合同，切實按合同約定的服務項目提供服務。物業(yè)公司在物業(yè)管理服務合同約定之外自行提供服務，來經(jīng)業(yè)主委員會(業(yè)主)認可的，業(yè)主可以不支付費用。

第二十條 物業(yè)管理服務費可以預收，但預收期限一般不得超過12個月。另有約定的從其約定。

第二十一條 住宅小區(qū)房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后中修(含中修)以上的維修更新費用，統(tǒng)一在物業(yè)維修專項資金中列支。物業(yè)維修專項資金的收取、使用和管理按有關規(guī)定執(zhí)行。日常的運行、管理、維修的費用納入物業(yè)管理服務費的組成。

第二十二條國家鼓勵物業(yè)公司不斷提高服務質量，通過招投標等形式開展公開、公平、公正的市場競爭，禁止價格壟斷、價格欺詐和牟取暴利的行為。

第二十三條物業(yè)管理服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)公司應在其經(jīng)營場所公布收費項目、收費標準、服務內容等項目，接受業(yè)主和價格主管部門的監(jiān)督。

第二十四條物業(yè)公司應建立健全財務管理制度。物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)管理服務合同和有關法律、法規(guī)的規(guī)定，對商業(yè)用房及其他共用設施設備進行經(jīng)營的，其收入應當專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護，不得挪作他用。并將收入情況按規(guī)定每6個月至少公布一次，接受業(yè)主和業(yè)工委員會的詢問和監(jiān)督。

第二十五條 業(yè)主應按合同約定的收費項目和收費標準及時繳納物業(yè)管理服務費。不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)公司有權按照約定的服務合同追償。

第二十六條 業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理服務費后，有關部門不得向業(yè)主重復收取性質和內容相同的費用。對于未經(jīng)批準，擅自收費的行為，業(yè)主有權拒付，并向價格監(jiān)督檢查部門投訴。

第二十七條物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生價格糾紛的，業(yè)主委員會給予調解，調解不成的，可向價格主管部門申請調處。未成立業(yè)主委員會的，業(yè)主也可直接向價格主管部門投訴。

第二十八條 對違反本辦法規(guī)定的價格行為，價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》給予處罰。

第二十九條 實行社區(qū)管理的住宅小區(qū)，社區(qū)服務費的收取標準和辦法按有關規(guī)定執(zhí)行。

第三十條 本辦法由杭州市物價局負責解釋。

第三十一條各縣(市)物業(yè)管理服務收費的管理，可參照本辦法執(zhí)行。本辦法涉及蕭山、余杭兩區(qū)價格管理權限的；按省、市有關規(guī)定執(zhí)行。

第三十二條 本辦法自2002年5月1日起施行。以前本市有關物業(yè)管理服務收費的規(guī)定同時廢止。

物業(yè)服務報告(篇3)

物業(yè)服務公司述職報告

尊敬的董事會：

感謝董事會給予我們物業(yè)服務公司這樣一個機會，讓我們來向大家述職。

近年來，物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展迅速，市場競爭也日益激烈。物業(yè)服務公司作為行業(yè)中的一個重要組成部分，一直致力于提供更好的服務，不斷提升自身實力和競爭力。以下是我公司的工作總結和展望。

一、工作總結

1. 物業(yè)服務質量穩(wěn)步提升。

在去年的基礎上，今年我們繼續(xù)建立了完善的服務流程和質量管理體系，強化了工作人員的培訓和管理，不斷提升服務質量。我們著力解決了業(yè)主關注度高、投訴較多的問題，如小區(qū)環(huán)境保潔、保安作業(yè)等，為業(yè)主提供了更為優(yōu)質的服務，提高了業(yè)主的滿意度。

2. 改進管理模式，提高效率。

為了提高運營效率，我們不斷優(yōu)化管理模式，加強系統(tǒng)化、流程化和標準化的管理，同時推進數(shù)字化，實現(xiàn)了物業(yè)管理信息化，提高了管理效率和服務水平。

3. 加強安全管理，確保小區(qū)安全。

服務質量與業(yè)主滿意度相伴隨的是安全保障。因此，我們一直把小區(qū)安全管理放在重要位置。在業(yè)主關注的小區(qū)進出口安全、消防安全、監(jiān)控設施升級等方面，我們針對不同的安全隱患，制定了相應的安全保障措施，確保小區(qū)的安全。

4. 加強物業(yè)設施的維修與改善。

我們提高了設施維修的效率，并加強了設施的升級改造，如小區(qū)道路、公共照明、電梯、水電設備等，通過新增裝置等措施，大大提高了設施的可用性和舒適度。

5. 積極開展社區(qū)配套服務。

與此同時，我們積極開展社區(qū)配套服務，包括在物業(yè)區(qū)域內開放便利店、洗衣店等，為業(yè)主提供便捷的生活服務，增強小區(qū)的綜合服務能力。

二、工作展望

1. 強化服務質量管理。

在服務質量提升的基礎上，我們將進一步加強服務質量管理，完善服務體系和流程，加強業(yè)主意見的收集和處理，讓業(yè)主的疑慮和問題能夠得到及時解決，提升他們對我們的信任和認可。

2. 提高物業(yè)服務數(shù)字化水平。

面對數(shù)字化時代的到來，我們將進一步加強物業(yè)管理信息化的建設，引入更多先進的科技手段，并借助人工智能等技術，提高運營效率和服務效果。

3. 推進小區(qū)綠化環(huán)保建設。

我們將加強小區(qū)綠化環(huán)保建設，推進生態(tài)文明建設，創(chuàng)建美麗宜居的小區(qū)環(huán)境。

4. 持續(xù)改善設施設備的維修和改善。

我們將繼續(xù)改善和提高設施設備的維修和改善，解決業(yè)主在設施使用過程中遇到的一切問題，并加快設施設備升級改造的進程。

5. 加強社區(qū)配套服務。

我們將持續(xù)加強社區(qū)配套服務，將各種便利設施引入小區(qū)，不斷提升居民生活質量，提高住戶的滿意度。

三、結語

從去年開始，我們一直致力于提供更好的物業(yè)服務，不斷學習和總結，不斷提高自身服務質量和競爭力。展望未來，我們將不斷創(chuàng)新和發(fā)展，為業(yè)主提供更好的服務，實現(xiàn)雙贏。

謝謝大家！

物業(yè)服務報告(篇4)

目錄

一、實習單位及項目簡介...............31、成都市**物業(yè)有限公司介紹............32、**介紹..........33、實習崗位及職責..........3

二、畢業(yè)實習體會..............41.成績與收獲..............4

2.問題與不足..............4

3.努力方向................4

三、實習單位情況...............4

1.公司的經(jīng)營狀況及管理理念..............42、公司的特色..............53、個人認為公司的不足以及所提的建議.............5

四、致謝................5在成都市**物業(yè)有限公司實習的報告

作為即將畢業(yè)的大學生，我們對社會充滿了憧憬和好奇。為了畢業(yè)后我們能夠更好的適應社會，更好的發(fā)揮自己的潛能，我們紛紛踏上了試煉的道路。我于2012年3月來到**物業(yè)公司所管理的工作的，同時也開啟了我在物業(yè)行業(yè)的一段新的旅程。

一、實習單位及項目簡介

（一）實習目的我想通過實習來了解目前的就業(yè)形勢以及自己的能力，給自己一個明確的定位，確定以后的奮斗方向，制定未來的發(fā)展計劃。同時也為了使自己成為一名合格的大學生，不辜負父母的期望和自己多年的努力。進而在實習過程中不斷的加強專業(yè)知識，學習新的知識，把理論與實踐相結合，更好的提升自我，服務大眾。

（二）單位簡介

成都市物業(yè)有限公司是一家具有獨立法人資格的二級民營企業(yè)，成立于二00四年三月。五年多來，創(chuàng)和物業(yè)有限公司先后接管了不同類型、不同規(guī)模、不同建設年代的物業(yè)服務項目30個，近200萬平方米，這些項目中，有多層住宅小區(qū)、高中檔別墅、電梯公寓，也有商住樓科技園、工業(yè)園。這家年輕的物業(yè)服務公司，憑著艱苦創(chuàng)業(yè)的精神、負重圖強的勇氣和對物業(yè)服務事業(yè)的滿腔熱忱，贏得了地方政府的肯定、同行的欽佩和社會的贊賞，被譽為成都市物業(yè)界的后起之秀。

（三）項目簡介

（四）實習崗位及職責

在川大農林村實習期間我的工作崗位是物管員兼收費員。負責公司業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應敏捷、處事穩(wěn)健。按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門后，再約時間接待。負責管理項目清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。全面掌握區(qū)域物業(yè)公共設施、設備的使用過程。協(xié)調主任送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。參加主任主持的部門例會，總結當月工作，制訂下月計劃。負責發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。負責管理處各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作。在業(yè)務上接受公司財務部的指導和監(jiān)督。保證做到日清月結,帳表相符,錢據(jù)相符,對拖欠費用應及時催收,做到費用收繳率達到98%;負責管理處現(xiàn)金、票據(jù)保管,每月準時到財務部對帳,并做好現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳登記工作;辦理銀行托收、核對托收劃款情況,月終應及時將銀行日記帳與銀行帳單進行核對;按公司規(guī)定具體負責管理處各項費用的存取或轉帳工作;負責管理處各項費用的報銷工作,嚴格控制超標報銷;根據(jù)業(yè)主(住戶)需要提供上門收費服務,在預收時間內準時到達;對拖欠費用的業(yè)主,以電話聯(lián)系、上門催收或在收費單上注明銀行余款不足等方式使拖欠費、款早日收回;負責管理處固定資產的登記工作;完成管理處主任交辦的其他臨時工作任務。

二 畢業(yè)實習體會

（一）成績與收獲

到**物業(yè)有限公司工作雖然只有短短的一個多月，但在這短短的一個多月里讓我學到了很多在學校里無法學到的知識。

通過跟不同的人接觸，我明白了人與人之間的關系沒有想象中的那么復雜也沒有你看到的那么簡單，要贏得業(yè)主的信耐首先就必須得在服務上滿足他們，讓他們感受到我們的真誠，感受到我們并不是

拿了錢不干事的物業(yè)公司。在這里除了學到與人相處外我還學到了很多物業(yè)上的專業(yè)知識，讓我對物業(yè)有了更加深入的了解，讓我更加清楚的認識到物業(yè)管理對管理項目的重要性。要時刻保持一顆欣賞的心，身邊的每個人都有各自的優(yōu)點，每個人身上都有我們值得去學習去欣賞的地方，（二）問題與不足

1． 經(jīng)驗不足

對于剛剛踏入社會的我來說，不管是工作還是其他方面，都會遇到很多的問題，一切相當于從零開始,而且在與人交往中也只按照自己的習慣來，因此經(jīng)常會鬧得不愉快。進入了社會就要尋找自己的生存法則，畢竟，學校跟真實的社會相比，還是有一段差距。

2．獨立解決問題方面不足

作為物管員，就得負責客服中心的一切事務，不管是業(yè)主的投訴還是報修都得在第一時間內解決，由于我才接觸這個工作，很多事情都不懂，因此耽誤了很多事情，給相關的工作人員帶來了很多的麻煩。對于這方面的不足我會盡力的去學習去摸索去改正，找到屬于自己的處事方法，我相信我一定會做的很好的。

3．了解信息方面不夠及時

了解各方面的信息，是我們作為服務行業(yè)人員所必須要具備的素質，只有對各方面的信息有所了解才能及時給業(yè)主提供相關信息，同時還要加大與外界各行業(yè)間的聯(lián)系，才能更好跟快的為業(yè)主解決難題，為他們提供方便，讓業(yè)主滿意，讓業(yè)主認可我們的服務。

（三）努力方向

既然選擇了我就不會輕言放棄，困難并不了怕，可怕是畏難的心。在我還在創(chuàng)和工作期間我會努力的做好自己的工作，不斷的學習新的知識與技能，不斷的在各方面提升自己的能力，不求最好只求更好。物業(yè)管理是一個很有朝陽氣息的行業(yè)，雖然現(xiàn)在才起步不久，但我相信，在我們這群熱愛物業(yè)行業(yè)人士的共同努力之下，它一定會成為中國的主流產業(yè)。

三 實習單位情況

（一）公司的經(jīng)營狀況及管理理念

公司制度化加人性化有機結合的科學管理，從細節(jié)做起、以品質為先、至真至誠的服務，同心同德、敢為人先的團隊精神，鋪就了又快又好的發(fā)展之路，在互聯(lián)網(wǎng)上被譽為成渝兩地有影響的主流物業(yè)企業(yè)之一。

四 致謝

感謝**老師、**老師、**老師、**老師等對我的教育培養(yǎng)。他們細心指導我的學習與研究，在此，我要向諸位老師深深地鞠上一躬。

四川文理學院學院孟兆懷院長、李萬斌書記、陳仲老師、靳能全老師等老師為我提供了良好的學習環(huán)境，謹向各位同仁表示誠摯的敬意和謝忱。

感謝我的同學三年來對我學習、生活的關心和幫助。

感謝**物業(yè)公司給我這么一個實習的機會。

最后，向我的父親、母親致謝，感謝他們對我的理解與支持。

一個人的成長絕不是一件孤立的事，沒有別人的支持與幫助絕不可能辦到。我感謝可以有這樣一個空間，讓我對所有給予我關心、幫助的人說聲“謝謝”！今后，我會繼續(xù)努力，好好工作！好好學習！好好生活！

畢業(yè)論文致謝!

物業(yè)服務報告(篇5)

淺談物業(yè)服務

在日常人們認識物業(yè)服務、接受物業(yè)服務的過程中，是否能理性看待住宅類物業(yè)服務工作尤為重要，這是因為在物業(yè)管理工作中，住宅類物業(yè)關系到千家萬戶，并與構建和諧社會有著較多的關聯(lián)。怎樣才能理性地看待現(xiàn)階段物業(yè)服務工作，我個人認為應當從以下三個方面去認識。

第一、要充分認識從事物業(yè)服務工作的核心價值。物業(yè)單位從事的物業(yè)服務工作所確定的物業(yè)服務范圍和工作標準是有合同約定的，這種合同約定雖對業(yè)主權利的保護多一些，但對業(yè)主和物業(yè)單位雙方還是可以起到保護作用的。業(yè)主履行合同中的權利和義務，有權要求物業(yè)單位按合同約定的范圍和確定的服務標準提供服務，物業(yè)單位要履行合同中的權利和義務。首先是按照物業(yè)服務范圍和服務標準提供質價相符的服務工作，從而提升業(yè)主滿意度，在這個前提下物業(yè)服務單位向業(yè)主收取業(yè)主認定的服務費用對雙方都是公正的。

第二、要充分認識物業(yè)服務工作隨著社會的發(fā)展，其物業(yè)費也應適時調整?；ㄥX買服務，體現(xiàn)了人性化市場經(jīng)濟的特性。但對居民住宅物業(yè)費的確定，政府部門始終是按嚴格的指導價格來操作的，并進行價格備案。目前，物業(yè)單位管理的住宅小區(qū)中在原確定服務費的基礎上，上調物業(yè)管理費的住宅小區(qū)非常少，這是當前造成物業(yè)企業(yè)虧損和退出管理的主要原因之一。同時要充分認識物業(yè)單位要充分維護的是業(yè)主的合法權益。物業(yè)企業(yè)是廣大業(yè)主花錢雇用的管理服務者，這就決定了物業(yè)企業(yè)必須為業(yè)主服務，必須維護業(yè)主的合法權益。第三、物業(yè)管理服務是屬于服務性行業(yè)，物業(yè)管理服務人員的“服務”，是作為一種勞動提供的。服務就是市場，搞不好服務不僅不能有效地開發(fā)市場，就是已經(jīng)占領的市場也會失去。因此，物業(yè)管理服務人員在服務過程中，既要文明待客、周到服務、盡心盡責滿足業(yè)主的消費需求，體現(xiàn)出全心全意為業(yè)主服務的敬業(yè)精神。同時物業(yè)企業(yè)要加大對物業(yè)法規(guī)、物業(yè)管理服務合同和物業(yè)常識的宣傳力度，要進一步明確業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務。

其次，政府物價管理部門要加強對物業(yè)行業(yè)價格的宏觀指導，物價管理部門應當根據(jù)國家政策和物價上漲指數(shù)，適時出臺物業(yè)服務費的浮動指導價格，比如油價等能源上調、社會保險基數(shù)上調、人工費適度調整等，致使物業(yè)服務企業(yè)剛性成本增加。

在現(xiàn)實的物管中，政府行政部門應加大房地產企業(yè)特別是住宅類房屋施工質量的監(jiān)督，嚴把質量驗收關。目前，從住宅類物業(yè)服務工作看，業(yè)主的意見大多還是集中在房地產企業(yè)承諾不能兌現(xiàn)或對房屋存在質量問題，維修不及時、不徹底等多個方面。這其中部分業(yè)主由于多次奔走尋求解決但由于久拖不決對房地產企業(yè)失去了信任，同時，也將如何解決房屋質量問題自然地轉嫁到物業(yè)企業(yè)，致使業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)提出了超服務范圍的服務，當物業(yè)服務企業(yè)與房地產企業(yè)協(xié)調結果仍不能使業(yè)主滿意時，便對物業(yè)服務企業(yè)代表誰產生了疑慮，因此維護業(yè)主的合法權益，應從房屋質量的源頭抓起。

物業(yè)服務報告(篇6)

關于物業(yè)管理服務收費標準的申請 XX物字2013第[ 1 ]號

XX市物價局：

XXXX物業(yè)管理有限公司成立于2007年10月31日，資質等級為X級，資質證書編號：XXXX。公司目前負責位于蘭州市城關區(qū)XXXX小區(qū)的物業(yè)管理?，F(xiàn)將有關情況匯報如下：

一、基本情況

XXXXX小區(qū)共有4棟32層的高層住宅，住696戶，總面積為14余萬㎡，4棟高層住宅各安裝3部高速電梯。并建有1棟6000余㎡的二層會所、12000㎡的二層獨立商鋪（目前部分空置）。小區(qū)采用二次供水、供電，配置樓道亮化、園區(qū)路燈照明設施、園區(qū)水景小品、智能監(jiān)控系統(tǒng)及可視對講系統(tǒng)。小區(qū)容積率為3.78，綠化面積約9000m。設有地下機動車停車場，有停車位312個，地下自行車棚停車位80個。機動車停放配備了智能卡管理系統(tǒng)，2實現(xiàn)了智能化管理。

依據(jù)國家法律法規(guī)和省市相關法規(guī)、政策，結合良志〃嘉年華小區(qū)的實際情況，物業(yè)公司組織機構設置三部一中心，即：清潔綠化部、保安部、機電維修部、客戶服務中心。借鑒國內沿海地區(qū)物業(yè)服務的先進經(jīng)驗和管理模式，按照一級資質物業(yè)服務的標準，公司對該小區(qū)實行現(xiàn)代化、全方位、高品質的物業(yè)服務管理。目前，物業(yè)公司為小區(qū)配置管理人員10名，服務人員48名,共計58名。公司向小區(qū)業(yè)主提供的服務項目主要有：公共秩序維護、小區(qū)清潔綠化、公共設施設備維護保養(yǎng)及運行、停車管理、小區(qū)二次供水供電、冬季供暖、代訂報紙雜志等多種項目。

公司確立了“以服務為宗旨，以管理為基礎”的經(jīng)營方針，制定了《XXXX小區(qū)物業(yè)管理具體實施方案》，在日常服務管理活動中，秉承“貼心服務每一天”的服務理念，堅持“想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急”，努力為業(yè)主提供優(yōu)質、貼心的服務，使物業(yè)管理服務水平得到不斷提升，各項工作得到了廣大業(yè)主的充分肯定，業(yè)主的滿意率有了較大的提高。

二、主要工作

1、衛(wèi)生保潔、綠化方面

公司在小區(qū)住宅及院落衛(wèi)生的清掃保持上制定了嚴格的工作標準。為了不影響業(yè)主早晨的上班與出行，保潔部員工早上6點30分開始工作，每棟住宅樓的入戶大廳需時時打掃，地面不能有明顯的腳印，大廳的大理石臺面不能有灰塵。住宅樓的樓道衛(wèi)生

每天打掃、消防防火門每天擦拭，消防通道樓梯每周清掃，每個部位的衛(wèi)生徹底打掃結束后，必須隨時進行保潔。小區(qū)綠地覆蓋率達40%，其中喬木類，如國槐、白梨、花紅、銀杏、云杉等珍貴樹木，必須定時輸液、施肥、澆水；灌木類樹種要定期修剪，做到喬、灌、花、草相映成趣。還要圍繞中心花園處理好建筑與景點，包括廣場、水幕墻、噴泉、湖面景觀、疊瀑和各種樹木共生共榮的關系，構筑了小區(qū)內環(huán)境優(yōu)美、步移景異的院落空間環(huán)境。

2、小區(qū)公共秩序維護方面

小區(qū)設置了中心監(jiān)控系統(tǒng)，停車場智能管理系統(tǒng)、安全報警系統(tǒng)等，并且有專人24小時值守，攝錄像資料至少保留一個月。制定了小區(qū)車輛、訪客及物品出入大門的管理辦法，對出入小區(qū)的車輛一律實行卡式管理；對來訪客人熱心指引路徑；對進入小區(qū)的可疑人員進行詢問、登記與監(jiān)控；對搬出小區(qū)的物品必須有客服和業(yè)主的簽字確認；對出入小區(qū)為住戶裝修的施工、服務人員實行臨時出入證管理；小區(qū)執(zhí)勤保安分三班24小時巡查打更，從而保證了小區(qū)的公共安全。集團公司還堅持定期對物業(yè)公司所有人員進行消防、交通、治安及電梯管理等方面的知識培訓和現(xiàn)場演練，引導工作人員熟知小區(qū)服務項目的應知應會，掌握有關消防滅火、電梯困人等突發(fā)事件的應急處理預案，為小區(qū)的公共秩序維護打下了堅實的基礎。

3、機電設備維修方面

小區(qū)的機電設備維修做到了“四有”，即：有完備的設備安全

運行、維修養(yǎng)護和衛(wèi)生清潔制度；有完備的設備臺帳、運行記錄、檢查記錄；有設備突發(fā)事件應急處理預案；有設備維修管理責任事故追究辦法。公司負責水、電、燃氣、電梯等設備運行的人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按規(guī)定每半年對蓄水池、二次供水水箱進行不少于一次的清洗、消毒、加藥，水質完全符合國家規(guī)定的衛(wèi)生質量要求。遇到小區(qū)停水、停電、停氣、停熱，在接到相關部門通知后及時通知到用戶，并配置備用應急發(fā)電機定時啟用。由于工作人員的精心養(yǎng)護，小區(qū)的水、電、暖供應及電梯運行始終處于正常、安全的狀態(tài)中。

4、客服工作方面

小區(qū)設有服務接待中心，實行24小時電話服務?？头藛T按規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩戴工牌，使用標準的服務用語?？头藛T每天必須對各幢住宅樓進行一次全面查看，并做好交接記錄。接到急修電話后客服人員須第一時間到達現(xiàn)場，進門服務時必須攜帶鞋套入室。其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。同時，根據(jù)業(yè)主需求提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦報務，并及時公示服務項目與收費價目。

公司具體辦公地點位于蘭州市城關區(qū)3017號嘉年華小區(qū)，現(xiàn)申請物業(yè)管理收費標準，請批復。

XXXXXXX物業(yè)管理有限公司

二〇一三年八月十九日

主題詞：物業(yè)管理 收費標準 申請 報 送：XX市物價局

物業(yè)服務報告(篇7)

夏橋物業(yè)管理調研報告

一、夏橋物業(yè)管理的基本情況

總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

（一）夏橋物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

物業(yè)作為一個新興產業(yè)剛剛在我夏橋內發(fā)展開來，現(xiàn)我轄區(qū)內有三家物業(yè)公司，均為剛起步的小型創(chuàng)業(yè)型公司，從業(yè)人員100人，不過隨著小區(qū)的逐步增多，各物業(yè)公司也正逐步呈現(xiàn)擴大的趨勢。

（二）夏橋物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我轄區(qū)老居民區(qū)平房較多，多為居民自己所建，而規(guī)范化的小區(qū)則多為近幾年新建，為積極響應區(qū)里關于小區(qū)物業(yè)規(guī)范化的推進，到目前為止，物業(yè)覆蓋五個小區(qū)，管理房屋340000平方米，新建商品房覆蓋率100％

二、夏橋物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

（一）夏橋物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會

資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務行業(yè)。

2、物業(yè)企業(yè)服務意識不強。從調查的結果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿意度不足50%，這表明物業(yè)公司的服務意識不是很強。

3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。

5、物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調查我辦事處調研，幾家物業(yè)公司長期虧損嚴重。二是政府沒有建立物業(yè)服務調節(jié)機制和平衡機制。三是物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低。

（二）夏橋物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業(yè)收費規(guī)定不合理。不同價格的物業(yè)費具體的服務項目不明確，存在同

質不同價或者同價不同質的現(xiàn)象。三是農轉非人員增多,住戶無力繳費。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。工程質量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業(yè)主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內的環(huán)境、道路、景點等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此，多數(shù)業(yè)主認為開發(fā)商對建設質量的完善與有關承諾的兌現(xiàn)責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務效果的重要指標。③開發(fā)中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

3、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。

（1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產權證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

（3）使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。

（三）夏橋物業(yè)管理體制機制存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。

2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大

三、完善物業(yè)管理的建議和措施

（一）加強夏橋物業(yè)企業(yè)服務的建議和措施

１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。２、鼓勵物業(yè)企業(yè)依靠科技進步提高服務水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運用現(xiàn)代化手段實施監(jiān)督管理。

3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化。三是培養(yǎng)和造就高素質的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進

行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

（二）加快夏橋物業(yè)發(fā)展的建議和措施

1、加大政府政策扶持力度。

2、實施“分類管理”。建議區(qū)政府組織水電氣供應部門和物業(yè)協(xié)會進一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進計劃，同時又杜絕新問題產生。

3、完善收費標準，規(guī)范物業(yè)服務收費行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質價相符的物業(yè)服務費指導價格體系。物業(yè)服務收費應實行明碼標價,將收費項目和標準及收費辦法在經(jīng)營場所或收費地點以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標準或亂收費的,小區(qū)管理委員會、物業(yè)產權人、使用人有權向收費主管部門投訴,對構成價格違法行為者,由政府物價檢查機構依法查處。

4、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀念，使物業(yè)企業(yè)進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質的物業(yè)服務，推動整個物業(yè)服務行業(yè)健康、有序發(fā)展。

（三）建立健全夏橋物業(yè)管理體制機制的建議和措施

1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應及時制定物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《徐州市物業(yè)管理條例》，出臺相關政策。同時，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責任保險制度。

2、建立健全物業(yè)管理行政新機制。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。物業(yè)企業(yè)前期介入所產生的費用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設企業(yè)協(xié)商解決。

4、建立信息化管理機制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強對物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項維修資金等方面的管理，實現(xiàn)物業(yè)管理的科學化和信息化。

5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

6、建立和推行補助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業(yè)服務補助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產生。

物業(yè)服務報告(篇8)

物業(yè)服務收費備案申請

西安市碑林區(qū)物價局：

xxxx大廈項目是由xxxx置業(yè)有限責任公司投資開發(fā)的辦公式公寓大廈，該項目位于西安市碑林區(qū)xxxx號，總占地面積4.3畝，建筑面積21155㎡。地面xx層，地下2層。緊鄰國家AAAA級景區(qū)西安明城墻，交通便捷，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美。

xxxx物業(yè)管理有限公司是經(jīng)西安市工商行政管理局注冊批準，于2010年10月11日成立，是一家專業(yè)從事物業(yè)管理、服務及物業(yè)經(jīng)營的獨立法人企業(yè)，被西安市住房保障和房屋管理局認定為三級資質企業(yè)，資質編號為：西房物[2010]Wxxxx。

在銷售過程中，與購房業(yè)主簽訂了《xxxx前期物業(yè)服務協(xié)議》，在協(xié)議中明確了雙方的權利和義務，其中在該協(xié)議的第xx頁第二十二條中明確約定了各項物業(yè)服務費用的收取標準，具體約定如下：

辦公式公寓物業(yè)管理費5元/㎡·月

根據(jù)上述情況，現(xiàn)特到貴局來辦理物業(yè)服務收費備案申請事宜。特此申請。

xxxx物業(yè)管理有限公司

2013年4月18日

物業(yè)服務報告(篇9)

為貫徹落實公司消防安全的指示，將所有消防安全隱患消除在萌芽狀態(tài)中。我中心全體員工按照《通知》要求，對合生國際家園小區(qū)進行全覆蓋的消防安全檢查?，F(xiàn)將此次安全檢查的情況報告如下：

一、要求部門從上至下加倍重視消防安全工作。

學習公司制定的《消防應急預案》，掌握滅火器和消火栓的使用，按照《消防應急預案名單》牢記各自的安全職責，落實消防安全責任制。在電梯口張貼了溫馨提示，做好了客戶的消防安全宣傳工作，與廣大客戶一同做好消防安全工作，杜絕火災的發(fā)生。

二、消防安全檢查工作。

1、每月與機關事務管理局、環(huán)島派出所一起對環(huán)島商務中心辦公區(qū)域的防火重點部位，包括各種設備房進行定期的消防治安安全檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題都作了及時整改。

2、安排保安每天巡邏，提醒保潔員注意，一旦發(fā)現(xiàn)通道堆放有雜物，立即通知業(yè)主清除，保障通道暢通無阻。

3、安排工程部和消防監(jiān)控室落實專人堅持每天巡檢，并著重對樓內的滅火器、消火栓和消防泵等消防設施進行檢查。確保滅火器、消火栓完好有效，疏散指示標識及應急照明設施運行正常。

三、檢查中出現(xiàn)的問題。

我中心對小區(qū)20棟樓，兩個地下車庫及地下室，消防設備進行檢查。消防栓、手報、煙感基本正常。滅火器剛做完年檢，檢查中出現(xiàn)一些問題。

1、1號樓1層消防栓沒水

2、1號樓15層手報未復位

3、消防用水壓力不足

我中心將以此次消防安全檢查為起點，繼續(xù)做好消防安全管理工作，努力為業(yè)主們營造出安全祥和的工作和生活環(huán)境。

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